案情回顾

吴某与穆某系姑侄关系。2006年2月吴某作为被拆迁人取得了本案诉争房屋丰台区首经贸中街X号院X号楼XX号房屋的拆迁安置购买权。穆某和吴某口头约定，以吴某的名义购买诉争房屋，待房屋可办理产权证后吴某协助穆某办理过户手续，将房屋过户至穆某名下。

2006年3月1日，穆某以吴某名义签订《丰台区樊家村拆迁回购房协议书》，并于当天接收了房屋并实际入住。原告于2006年7月付清了全部房款。此后，双方一直没有签订书面合同，也没有办理过户手续将房产过户到穆某名下。

2009年12月，穆某发现该房可以办房产证，多次催促吴某要求为其办理过户手续，吴某拒绝。

2010年6 月，穆某以吴某拒绝协助自己办理过户手续侵犯了自己的合法权益为由，将吴某诉至丰台区法院，要求：

（1）判定北京市丰台区首经贸中街1号院X号楼XX号房屋归其所有；

（2）判令被告协助使房屋具备过户条件，并将房屋过户至原告名下；

（3）由被告承担本案的所有诉讼费用。

丰台区法院判决：

 （1）不支持穆某确权和办理过户手续的诉讼请求，驳回穆某的诉讼请求；

（2）穆某承担全部受理费共三千余元。

 一审判决之后，穆某不服，委托北京市盈科律师事务所邬锦梅律师进行了上诉。

争议焦点：无书面合同，房屋买卖效力如何认定？

吴某在一审中主张，其与穆某的关系是房屋借住，而非房屋买卖关系，并认为吴某提交的录音证据不能证明房屋买卖合同的成立。

邬律师则认为：穆某与吴某达成的口头房屋买卖协议，是双方真实意思表示，且双方已履行了支付房款及交房等合同主要义务，是合法有效的。

本案中，穆某虽然没有与吴某签订房屋买卖合同，但是其搜集并提供了以下有利证据：

1、穆某手中有与姑姑吴某谈话的录音，根据录音能够证明双方之间曾口头达成了房屋买卖协议，且吴某在录音中认可购房款由穆某支付、房屋已经交付等事实；

2、穆某有他人的证人证言，证明穆某是购买吴某的房子，而非借房居住；

3、穆某为支付房款，将419420元通过银行转账给吴某，虽然吴某认为该款是借的穆某的钱；

4、诉争房屋的购房合同及发票都在穆某手中，可以侧面证明该房屋是穆某购买，而非吴某所述的那样是将房子借给穆某居住。   

代理意见

1、穆某与吴某达成的口头房屋买卖协议，是双方真实意思表示，且双方已履行了支付房款及交房等合同主要义务。

（1）2006年2月，穆某与吴某口头约定穆某以吴某名义购买诉争房屋，待房屋可办理产权证后穆某协助吴某办理过户手续。2006年3月1日，穆某即以吴某的名义与开发商签订了《丰台区XX村拆迁回购房协议》，并先后分三次将购房款汇入穆某账户（见《个人开户与电子银行服务申请表》。最后一笔购房款壹万元整交给吴某时，有证人牛某为证（见新证据：牛某证人证言），至此上诉人将全部房款420000元全部交给被上诉人。   

（2）2006年3月1日即购房当日吴某即协助穆某办理了交房手续，后穆某也对房屋进行了装修并一直居住至今（证据：装修公司出具的证明、购买防盗门单据等）。

（3）吴某对双方之间达成了房屋买卖协议、房钱是穆某出的等事实都是承认的（见录音），且对录音的真实性也予以认可（见庭审谈话笔录）；在庭审中对穆某先后向其支付的419420元也未予否认（见庭审笔录）；且有其他证据予以佐证双方之间达成房屋买卖协议的事实（证人证言）。

 购房合同及发票都在穆某手中，试想，如果是租房这些原件会在穆某手中吗？这也从另一个方面证明当时吴某已将诉争房屋卖给穆某，否则这些在房屋买卖当中最重要的材料不可能在穆某手中。但一审法院却无视穆某的合法权利，认定“双方没有明确约定”，且对于向开发商交纳房款的时间、穆某实际入住的时间等重要事实也是认定错误的，显然属于认定事实不清。

2、录音证据的效力问题。  

本案中，在当事人缺乏法律常识，没有签署书面买卖合同情况下，通过录音方式记录下双方关于房屋买卖事实的对话，同时还有其他证据佐证录音内容的真实性，使得本案录音证据能证明双方是房屋买卖关系，并非借住关系。

审判结果

北京市第二中级人民法院审理后，裁定：综合录音证据及其他证据，认定北京市丰台区人民法院一审事实认定有误。

案件启示

购买房屋，请一定要签订买卖合同！

我国《城市房地产管理法》第41条规定：“房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”

虽然“应当”采取书面形式的规定并非效力性强制性规定，而是管理性规定，未采取书面形式的房屋买卖合同也是有效的，但是将来一旦产生纠纷诉诸法律，对于双方存在房屋买卖法律关系、房屋的价款金额等事项，买受人都要负举证责任；如果证明不了，就要承担败诉的法律风险。

作者团队介绍：

商讼法律服务团队主要业务领域为：国际贸易仲裁、商事诉讼及仲裁（尤其擅长股权纠纷诉讼及仲裁）；企业经营过程中所涉经济、财税、职务等刑事犯罪立案或辩护。高新技术企业法律顾问。

多年的诉讼经验及非诉实践经验，商讼团队已推出：民商诉讼纠纷解决、投资尽职调查、股权融资、股权并购、税务筹划及税务风险防范等法律服务产品。

商讼团队负责人邬锦梅律师，系北京市盈科律师事务所全国民商诉讼专委会主任、北京市朝阳区律师协会民事业务研究会主任、北京市律师协会财税专业委员会副主任。

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